Vous souhaitez construire, réaliser des aménagements ou installer des plantations sur un terrain ? C’est un beau projet ! Mais prenez garde à ne pas empiéter chez votre voisin et veillez à bien respecter les lois, les règlements et les usages locaux !

Une parfaite connaissance juridique

Chaque projet doit répondre aux exigences légales. Avec GTA Géomètres Experts, les limites foncières sont clairement expertisées et définies, qu’il s’agisse d’une simple propriété, de mitoyenneté, d’imbrications publiques/privées, de lotissement, ou de création d’un ensemble immobilier complexe.
L’expert géomètre est le seul professionnel habilité à délimiter un terrain grâce à la procédure de « Bornage ». Il étudie aussi la nature et l’application des servitudes attachées aux lieux ou résultantes d’un projet.
L’expert géomètre analyse et hiérarchise tous les éléments de présomption de la propriété pour en définir les limites.

Cadastre : Les documents cadastraux sont des documents administratifs, élaborés pour des raisons fiscales, et qui sont dépourvus comme le fichier immobilier de valeur juridique, excepté le cas du livre foncier dans les départements d’Alsace-Moselle. Le cadastre ne suffit pas à prouver le droit de propriété. C’est simplement un élément de présomption parmi d’autres.

Bornage et reconnaissance des limites d’un terrain

En qualité de société de Géomètres Experts, conformément à la loi ordinale, GTA Géomètres Experts effectue des bornages amiables contradictoires, rédige les procès-verbaux et dresse des plans, en concertation avec les riverains. En complément, il enquête auprès des services des hypothèques, des confrères (GéoFoncier) et autres, pour recueillir les documents juridiques et fonciers nécessaires à la définition des biens étudiés. Seul le bornage permet la sécurisation juridique et la définition durable des limites foncières.

Étapes du bornage :
Une réunion contradictoire. Vous et vos voisins - ou leurs représentants - êtes convoqués sur place, généralement par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Au cours de cette réunion, chacun présente ses explications sous le contrôle des autres.
La recherche des limites. Le géomètre-expert rassemble les preuves qui peuvent permettre de retrouver les limites réelles. Il s’agit par exemple des titres de propriété, des documents qui décrivent directement ou indirectement la propriété, de la nature des lieux et des marques de la possession, des déclarations de témoins, des coutumes locales et du cadastre. Ces preuves sont parfois de valeur inégale. Le géomètre-expert doit alors établir entre elles une hiérarchie. A l’issue de ce travail, il propose des lignes séparatives.
Un plan détaillé. Après accord de tous les voisins concernés, ces lignes séparatives sont tracées sur un plan décrivant les lieux, la situation relative des parcelles, et la position des bornes. Les distances reliant ces bornes entre elles et aux éléments stables existants (construction par exemple) doivent être mentionnées. Ces renseignements seront indispensables pour retrouver les limites du terrain, si les bornes venaient à être déplacées par la suite.
La pose des bornes. Elle se déroule en présence des propriétaires concernés ou de leurs représentants.

Titre de propriété :
Le titre de propriété atteste du transfert d’un bien d’un propriétaire à un autre. Mais il est rare qu’il garantisse la superficie et les limites d’un terrain. En effet, lorsque le vendeur n’est pas un professionnel, l’acte de vente prévoit très souvent que l’acheteur assumera seul les risques inhérents à son acquisition, et notamment les erreurs de superficie ou les descriptions de servitudes, etc. Cette clause de « non garantie «, quand elle figure dans les conditions de vente, interdit à l’acquéreur de se retourner ensuite contre le vendeur, même si le descriptif figurant dans l’acte se révèle erroné.
Depuis la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 13 décembre 2000 (JO du 14.12.00), tout avant-contrat et contrat de vente pour l’achat d’un terrain destiné à la construction d’une maison ou d’un immeuble à usage mixte d’habitation et professionnel doit préciser si le descriptif du terrain résulte ou non d’un bornage. A défaut de cette précision dans l’acte authentique, l’acquéreur peut, dans le délai d’un mois suivant la signature de l’acte authentique, engager une action pour obtenir sa nullité.

Délimitation du domaine public

Lorsqu’une limite doit être fixée entre votre propriété et une propriété relevant du domaine public de l’Etat, de collectivités ou d’établissements publics (routes, canaux, cours d’eau navigables, rivages de la mer, voies ferrées, forêts domaniales, terrains militaires), seule l’autorité administrative est compétente pour procéder à cette délimitation. GTA Géomètres Experts participe à la définition des alignements en aidant les collectivités locales à délimiter les espaces publics tout en préservant les droits et les intérêts des riverains.

Propriété en 3D : Volumétrie

Lorsqu’il y a imbrication entre domaines public et privé sur une même assiette foncière, il est nécessaire de mettre en place une division en volumes. Fort de son expérience, GTA Géomètres Experts réalise les maquettes numériques, les plans et coupes, ainsi que l’état descriptif, utiles aux précisions juridiques et techniques de chaque domaine imbriqué.
Sur la base d’un projet architectural ou de constructions existantes, GTA Géomètres Experts élabore la totalité des documents pour la création d’un ensemble immobilier complexe. Après concertation des différents intervenants à la volumétrie, il rédige et illustre le maillage des servitudes nécessaires au bon fonctionnement de l’ensemble ainsi que les charges afférentes.

Sécurité juridique pour la volumétrie : Afin de permettre d’assurer l’autonomie nécessaire à la préservation de l’affectation des biens publics et privés, la division en volumes devra être définie obligatoirement grâce aux éléments juridiques suivants :
  • L’Etat descriptif de division en volumes afin de délimiter les pleines propriétés dans l’espace ;
  • Le réseau de servitudes qui permet d’assurer les rapports entre chaque volume ;
  • Le cahier des charges pour répartir les coûts inhérents à l’imbrication et aux servitudes ;
  • L’association des propriétaires qui constitue la personne morale qui assure la gestion de l’ensemble immobilier complexe.

Règles d’urbanisme

Lors de la division d’un terrain, la définition de « lotissement » est induite dès la création du premier lot à bâtir, le bornage devient obligatoire. Parfois la procédure de lotissement impose la réalisation d’une Déclaration Préalable ou d’un Permis d’Aménager. GTA Géomètres Experts effectue les démarches et dresse les documents nécessaires à la production de ces dossiers.
Les règles d’urbanisme peuvent aussi imposer la création de servitudes particulières dans la réalisation d’un projet. Les Géomètres Experts sont au service du pétitionnaire pour le conseiller et réaliser les documents annexes au dépôt des Permis.

Bornage obligatoire : si le terrain est situé dans un lotissement, ou est issu d’une division à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté, ou d’un remembrement réalisé par une association foncière urbaine : un bornage doit obligatoirement avoir été effectué.

Organe de gestion

Pour organiser et gérer une opération de découpage foncier autre que celui de la division en copropriété, il est souvent nécessaire de mettre en place des règlements spécifiques sur les emprises concernées. Le suivi de ces règlements doit être effectué par une association syndicale ou foncière libre ou autorisée.
GTA Géomètres Experts participe à la rédaction des statuts des ASL (Association Syndicale Libre) ou des AFUL (Association Foncière Urbaine Libre) ainsi qu’à celles des cahiers des charges et des règlements.

Plan de propriété

Pour toute opération de construction et d’aménagement non soumise aux obligations de délimitations, GTA Géomètres Experts conseille de pratiquer le bornage amiable au préalable. Toutefois, la réalisation d’un plan de propriété, dressé dans les limites de possession et de présomption apparente, permet d’effectuer une pré-étude foncière, future base de discussion lors de la procédure contradictoire du bornage amiable.

Héberges

En milieu urbain, les constructions sont souvent édifiées en limites séparatives. Avant et après démolition de murs limitrophes, il est important d’expertiser leur appartenance en sol comme en construction. GTA Géomètres Experts réalise des plans d’héberges et propose une définition des appartenances en élévation (mur privatif, mur mitoyen). Effectuée de manière contradictoire et amiable, il s’agira alors d’une procédure de reconnaissance des limites, très proche de la procédure de bornage.