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Que ce soit pour vendre, pour louer, pour valoriser ou pour construire un bien immobilier, la législation française impose le calcul et la mention de différentes surfaces normées dans les différents documents officiels permettant la « mobilité » des patrimoines (actes, baux, permis de construire…).

Le Géomètre Expert est le professionnel compétent en la matière qui calcule et certifie les différentes surfaces légales et réglementaires.

  • La superficie privative dite « Carrez » :
    • Contexte législatif : Loi n° 96-1107 du 18/12/1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété et Loi n° 65-557 du 10/07/1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    • Quand la calcule-t-on ?: Lors de la cession d’un lot de copropriété, la superficie privative dite « Carrez » doit être mentionnée dans l’acte de vente. Cette obligation est édictée au profit de l’acquéreur et aucune dérogation contractuelle n’est possible.

En cas d’absence de mention dans l’acte, la nullité de ce dernier peut être invoquée par l’acquéreur.

En cas de mention erronée, si l’erreur est supérieure à 5%, l’acquéreur peut réclamer une restitution d’une partie du prix.

  • La surface habitable :
    • Contexte législatif : Loi n° 2009-323 du 23/03/2009 (Loi Bouttin) et Article R111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation
    • Quand la calcule-t-on ?: Lors de la location d’une surface habitable, sa mention est obligatoire dans le bail. L’obligation concerne uniquement les locations vides à usage de résidence principale
  • La surface de plancher construit (SDPC) :
    • Contexte législatif : Décret n° 2011-2054 du 29/12/2011 pris pour l’application de l’ordonnance n° 2011-1539 du 16/11/2011 et Circulaire du 03/02/2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher des constructions
    • Quand la calcule-t-on ?: Lors des dépôts de demandes de permis de construire.

C’est LA surface de l’Urbanisme, qui a remplacé en 2012 la surface hors œuvre (SHOB-SHON), sur laquelle se base les services administratifs pour instruire les permis de construire et permis de construire modificatifs.

C’est également de cette surface que découlent les calculs des surfaces taxables (Taxe Aménagement) et surface soumise à taxe pour création de bureaux, locaux commerciaux et de stockage en région Ile de France

 

  • La surface utile (SU) :
    • Contexte législatif : La surface Utile n’est régie par aucune loi mais seulement par les recommandations de la Charte de l’Expertise Immobilière co-écrite par l’Ordre des Géomètres Experts
    • Quand la calcule-t-on ?: Lors des valorisations (estimation de valeur vénale ou détermination des surfaces des baux) concernant l’immobilier tertiaire (Bureaux) voire commercial
  • La surface Gross Leasing Area (GLA) :
    • Contexte législatif : La surface GLA est une surface anglo-saxonne régie par aucune loi française mais seulement par les recommandations de la Charte de l’Expertise Immobilière co-écrite par l’Ordre des Géomètres Experts
    • Quand la calcule-t-on ?: Lors des rédactions de baux de cellules commerciales principalement situées dans les centres commerciaux

Pour tout calcul et certification d’une surface légale et réglementaire, vous pouvez faire appel à GTA GE.

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