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À l’instar de l’expertise du Géomètre Expert dans l’établissement de documents régissant la propriété du sol, les propriétaires ont un besoin croissant d’experts pouvant administrer la division en volumes des espaces. Ce besoin est d’autant plus critique dans le contexte hyper-urbain des grandes villes françaises comme Paris, où GTA GE est reconnu comme un cabinet expert dans le domaine par les acteurs locaux. S’appuyant sur un réseau altimétrique dont la précision ne doit laisser aucun doute, ce type de division nécessite un personnel formé et une expérience solide, proposée par GTA GE. La législation s’appliquant sur les entités définies par le cabinet est régie notamment par les articles , 552 et553 du Code Civil mais aussi par le décret du 14 octobre 1955 ou le Code Général de la Propriété des Personnes Publiques. Ces entités foncières peuvent être vendues, hypothéquées, faire l’objet d’une copropriété, d’un bail à construction, au même titre qu’une parcelle définie en deux dimensions.

 

Le rôle du Géomètre-Expert dans la détermination des emprises foncières d’espaces définis par leur volume

Les projets immobiliers gérés par GTA GE concernent des imbrications aux complexités hétérogènes. Dans la majorité des cas cependant, il s’agit de permettre la cohabitation d’un espace public (une ligne de métro souterraine par exemple) avec un domaine privé. Cette délimitation est cruciale car les activités concernées par les ensembles sont régies par des législations différentes. L’entité juridique concernée n’est alors plus une simple parcelle, mais un volume qui est considéré comme un bien distinct. Le rôle du Géomètre Expert est décisif en ceci qu’il est responsable de l’établissement de l’État Descriptif de Division en Volumes, qui précise l’emprise horizontale et verticale des volumes concernés, leur affectation et éventuellement les statuts de l’association syndicale responsable de la gestion de l’ensemble immobilier complexe. Le cabinet fournit l’ensemble des documents nécessaires pour permettre au notaire d’acter la séparation des volumes, et gère également leur délimitation.

La division en volumes est pratiquée dans des cas particuliers, où les espaces occupés sont sujets à une imbrication complexe. Trois critères définissent ce type d’EIC ou Ensemble Immobilier Complexe :

  • La propriété est divisée dans les trois dimensions, et non de façon parcellaire uniquement. Les cotes altimétriques des volumes doivent être précisées et rattachées au repère absolu du Nivellement Général de la France, défini par l’IGN.
  • L’ensemble immobilier complexe ne contient aucune partie commune. Dans le cas d’un régime géré par une copropriété, chaque ensemble possède une quote-part des parties communes.
  • La gestion des servitudes d’un ensemble immobilier complexe sous le régime de la division en volumes est la responsabilité d’une ASL ou Association Syndicale Libre, créée au moment de la division des volumes.

Une communication multi-niveaux des acteurs du bâtiment

L’intégralité des prestations du Géomètre-Expert, et notamment la division en volumes nécessite une communication sans faille durant toute la chaîne de mission. Les plans nécessaires à la division sont fournis par le maître d’ouvrage ou réalisés suite à une acquisition de terrain par les équipes qualifiées de GTA GE.

La division en volumes est d’autant plus d’actualité depuis la mise en place de la loi SRU en 2000 et des lois ALUR (2014) et ELAN (2018). Aujourd’hui, l’impact écologique des bâtiments est une composante majeure du cahier des charges de toute rénovation ou construction. La superposition des constructions est une réponse directe à cette nécessité d’impacter les milieux naturels de façon minimale.

Le cabinet GTA GE a mis son expertise au service de la création ou de la modification des divisions en volumes sur plus de 150 sites depuis 2015. Chaque site, qu’il concerne une construction ou une réhabilitation de bâtiment, est un projet unique qui nécessite à la fois une connaissance solide de la législation, des compétences techniques de pointe et une capacité de gestion entre les divers acteurs des projets d’urbanisme. GTA GE a ainsi participé aux projets de prolongement des lignes 4, 11 et 14 du métro parisien, au titre du projet du Grand Paris. De nombreux clients ont fait appel à ses compétences pour des projets aussi divers que le stade Jean Bouin (75016), l’espace commercial Darty Madeleine (75008) et l’aérogare des Invalides (75007).

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